«А можно я квартиру сдам через самозанятость?» — один из самых частых вопросов от читателей, у которых есть лишняя квартира или комната. Короткий ответ — смотря какую и как. НПД разрешает аренду только в двух узких сценариях, а самая привычная схема — сдать квартиру жильцам на год по договору найма — под НПД вообще не подпадает, здесь работает другой налог. Разбираем, где какая схема действует и во сколько она обходится.

Три разных налоговых режима для «сдать квартиру»

Распространённое заблуждение — что аренда недвижимости это просто «вид деятельности для самозанятых», а дальше дело техники. На практике закон делит сдачу жилья на три истории, и у каждой свой налог:

  • Краткосрочная посуточная сдача (договоры до 15 дней) — можно оформить через НПД (10% от дохода) или единый налог (фиксированная сумма в месяц).
  • Долгосрочная сдача жилья другим физлицам по договору найма — НПД здесь не работает вообще. Платится подоходный налог в фиксированных суммах, без регистрации ИП или самозанятости.
  • Сдача в аренду нежилого имущества (склад, гараж, часть здания) одному юр- или физлицу по последовательным договорам — отдельный пункт перечня для НПД, не связанный с жильём.

Дальше — по порядку, с цифрами. Точные формулировки всех трёх пунктов с кодами ОКЭД — в перечне видов деятельности для самозанятых, там все 87 позиций, чтобы сверить свою.

Краткосрочная (посуточная) аренда: НПД или единый налог

Это именно тот случай, который чаще всего имеют в виду, когда спрашивают про «самозанятость для сдачи квартиры». Формулировка в перечне видов деятельности для НПД — «предоставление принадлежащих на праве собственности физическому лицу иным физическим лицам жилых помещений, садовых домиков, дач для краткосрочного проживания».

Ключевое ограничение сразу бросается в глаза: сдавать можно только недвижимость в своей собственности. Если квартира принадлежит супругу (и не является совместно нажитой — например, получена в подарок в браке) или вы снимаете жильё сами, чтобы пересдавать его посуточно, — НПД не подойдёт, нужна регистрация ИП.

На НПД не нужно регистрировать каждый краткосрочный договор в исполкоме — допускается даже устная договорённость или бронирование через сайт. Обязательное условие одно: своевременно формировать электронный чек в приложении «Налог на профессиональный доход» по факту каждого заселения.

У владельца квартиры для короткой сдачи есть выбор из двух режимов:

НПД — 10% от суммы, которую фактически заплатил гость, без вычетов. Налог платится только с реального дохода: если в межсезонье квартира стоит пустой, налога тоже нет (за исключением минимального платежа, о котором ниже).

Единый налог — фиксированная сумма в месяц, которая не зависит от того, была ли квартира занята хотя бы один день. Ставки на 2026 год за одну квартиру:

  • Минск — 519 рублей в месяц;
  • областные города и Минский район — 481 рубль;
  • крупные города по отдельному перечню — 357 рублей;
  • остальные населённые пункты — 318 рублей.

Став плательщиком единого налога, человек автоматически становится самостоятельным плательщиком взносов в ФСЗН — отдельная статья расходов, которой нет у НПД.

Пример: сезонная и круглогодичная сдача

Однокомнатная квартира в Минске сдаётся посуточно. Если жильё забронировано в среднем 20 дней в месяц по 60 рублей за сутки — доход 1200 рублей, налог на НПД составит 120 рублей (10%). Единый налог обойдётся в 519 рублей вне зависимости от загрузки — в этом случае НПД выгоднее почти в четыре раза. Но если квартира пустует половину месяца и стабильно даёт доход всего 300–400 рублей, единый налог в 519 рублей уже проигрывает НПД с его 30–40 рублями налога — разница ещё заметнее. Единый налог имеет смысл только при стабильно высокой загрузке, близкой к максимальной.

С 1 июля 2026 года для НПД действует минимальный ежемесячный платёж — 45 рублей, даже если дохода не было вовсе. Если в межсезонье квартира точно простаивает и сдавать её не планируете, выгоднее оформить официальный отказ от применения НПД в приложении заранее — иначе минимальный платёж спишется автоматически.

Долгосрочная сдача жилья: НПД не действует

Здесь многие ошибаются по накатанной логике «раз аренда есть в списке — подойдёт для любой сдачи». Это не так. Сдача жилого помещения другому гражданину на длительный срок (на месяцы, на год) регулируется отдельно — через подоходный налог в фиксированных суммах, и применять к ней НПД нельзя в принципе, даже если формально попробовать завести чек в приложении.

Схема для долгосрочной аренды простая:

  1. Заключить письменный договор найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан — по типовой форме, утверждённой постановлением Совета Министров от 12.09.2006 №1191.
  2. Зарегистрировать договор в местном исполкоме до того, как жилец фактически заселится.
  3. Платить налог авансом, ежемесячно, не позднее 1-го числа месяца, за который платится налог.

Важный нюанс: налог не зависит от того, заплатил жилец реально или задержал оплату. Пока договор действует — обязанность платить фиксированную сумму сохраняется, даже если денег от жильца ещё не было на руках.

Ставки на 2026 год — за каждую сдаваемую жилую комнату в месяц:

  • Минск — 53 рубля;
  • Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилёв, Минский район — 49 рублей;
  • города областного и районного подчинения из отдельного перечня — 33 рубля;
  • остальные населённые пункты — 20 рублей.

Если сдаёте квартиру молодому специалисту, направленному по распределению, — доход освобождён от этого налога полностью: достаточно предоставить в налоговую копию направления о распределении.

Регистрировать ИП или оформлять самозанятость для долгосрочной сдачи не требуется вообще — это единственный из трёх сценариев, где достаточно просто платить фиксированный налог напрямую, без спецрежима.

Сдача нежилого имущества: тоже НПД, но другой пункт перечня

Отдельная строка в перечне видов деятельности для НПД — предоставление в аренду одного объекта недвижимого имущества (или части одного объекта) одному юридическому или физическому лицу по последовательно заключаемым договорам. Сюда попадают склады, гаражи, нежилые помещения, оборудование.

Условие, из-за которого легко слететь с НПД в разряд предпринимательской деятельности, — только один объект одному контрагенту. Разъяснения налоговой на этот счёт жёсткие:

  • сдавать одновременно два нежилых помещения одному юрлицу на НПД нельзя — это уже предпринимательская деятельность;
  • сдавать части одного помещения разным юрлицам тоже нельзя;
  • а вот сдавать одно и то же помещение по очереди разным арендаторам (последовательные договоры) — можно, и это прямо разрешённый на НПД сценарий.

Ставка стандартная для НПД — 10% от дохода, а если арендатор-юрлицо или ИП платит больше 60 000 рублей в год совокупно — 20% с суммы превышения.

Оговорка от МНС: хозяйственная постройка, беседка или любое капитальное строение, которое юридически не зарегистрировано как самостоятельный объект недвижимости, под этот пункт не подпадает — там НПД применить нельзя.

При формировании чека в приложении есть отдельная логика для разных типов имущества: для жилого объекта выбирается вкладка «Аренда (найм)» → «Недвижимое имущество», для нежилого (склад и подобное) — «Иное имущество» с произвольным названием объекта.

Валютные платежи и расчёты через сервисы бронирования

У тех, кто сдаёт посуточно туристам или работает через площадки вроде booking-сервисов, свой вопрос: принимать наличную иностранную валюту за аренду в Беларуси запрещено в принципе — все наличные расчёты между физлицами, включая иностранцев, идут только в белорусских рублях. А вот безналичную оплату в валюте принимать можно — сумма пересчитывается в рубли по курсу Нацбанка на дату зачисления.

Если вы работаете через сервис онлайн-бронирования, который сам собирает оплату с гостя и потом переводит вам сумму за вычетом комиссии, налог всё равно считается со всей суммы, которую заплатил турист, а не с того, что реально дошло до вас.

Что делать: короткий ориентир

  • Сдаёте свою квартиру посуточно — выбирайте между НПД (10% от факта дохода) и единым налогом (фиксированная сумма вне зависимости от загрузки); при низкой и средней загрузке почти всегда выгоднее НПД.
  • Сдаёте квартиру жильцам на долгий срок — забудьте про НПД и самозанятость, оформляйте договор найма и платите подоходный налог в фиксированной сумме напрямую через ЕРИП.
  • Сдаёте склад, гараж или другое нежилое помещение — НПД подходит, но строго один объект одному контрагенту за раз.
  • Жильё не ваше, а вы хотите на нём зарабатывать посредничеством или пересдачей — ни один из этих вариантов не подойдёт, придётся регистрировать ИП.

Если кроме аренды вас интересует удалённая работа на том же режиме — как принимать оплату от иностранных заказчиков, разбираем в отдельном материале: «Фриланс на НПД с иностранными заказчиками».

Источники: