Новый собственник здания отключает воду и свет, пока старый арендатор не согласится на более высокую ставку. Или уходит в фиктивную ликвидацию, чтобы формально обнулить договор аренды и сдать то же помещение другому — за большие деньги. Это не гипотеза, а сценарии, которые заместитель председателя Верховного суда Наталья Сарнавская прямо назвала распространённой практикой. 24 сентября 2026 года Пленум Верховного суда принял постановление № 12 — первое за долгое время обобщение практики по арендным спорам, и оно прямо обязывает суды пресекать такие манипуляции.

Что приняли

Постановление Пленума Верховного суда от 24.09.2026 № 12 «О практике применения судами общих положений Гражданского кодекса Республики Беларусь об аренде» опубликовано на pravo.by 30 сентября. Документ закрывает накопившиеся за несколько лет вопросы: как считать арендную плату, когда договор считается прекращённым, кто отвечает за убытки — и, главное, как судам реагировать на недобросовестное поведение сторон.

Поводом для обновления правил стали и изменения в главе 34 Гражданского кодекса об аренде, и переход расчётов по таким договорам исключительно на белорусские рубли, и Указ №138 от 16.05.2023, скорректировавший порядок аренды госимущества. Но два пункта касаются именно споров между бизнесом и арендодателем напрямую.

Если арендодатель давит, чтобы поднять ставку

Пленум прямо описал схему, о которой раньше говорили только в кулуарах: новый собственник здания хочет получать с арендатора больше денег. Сначала — уговоры подписать допсоглашение об увеличении ставки. Не получилось — отключают свет и воду. Не подействовало — собственник уходит в фиктивную ликвидацию, договор аренды автоматически считается прекращённым, а добросовестный арендатор оказывается на улице. После этого ликвидацию отменяют и заключают новый договор — уже с другим арендатором и за куда большую сумму.

Постановление прямо квалифицирует такое поведение как злоупотребление правом. Судам предписано исходить из принципа добросовестности сторон и пресекать подобные манипуляции, а не рассматривать формальное прекращение договора в отрыве от того, зачем оно было устроено. Для арендатора это значит: если с вами разыгрывают такой сценарий, у суда теперь есть прямое указание не принимать происходящее за чистую монету.

Когда не получится снизить неустойку

Второй важный момент — про штрафы за просрочку платежа. Постановление напоминает: если нарушение обязательства допустил предприниматель, суд вправе уменьшить неустойку только по заявлению самого должника (п. 1 ст. 314 ГК). Не заявили — суд взыщет сумму полностью, даже если она явно несоразмерна последствиям нарушения.

Важное уточнение: когда ещё не поздно просить снижение

По статье 314 ГК уменьшить неустойку после того, как она уже уплачена, нельзя. Но если деньги списали принудительно — например, по исполнительной надписи нотариуса или судебному приказу, в том числе бесспорным списанием со счёта — это не лишает должника права оспорить такое списание и всё же попросить суд применить статью 314. Нужно отдельно оспорить исполнительную надпись или добиться отмены судебного приказа в соответствующей части — тогда дорога к снижению неустойки остаётся открытой.

Практический вывод простой: если задержали арендный платёж и получили требование о неустойке — не игнорировать процесс, а подавать в суд заявление об уменьшении суммы. Без этого заявления суд формально не обязан разбираться, насколько штраф соразмерен нарушению, даже если цифра выглядит явно завышенной.

Что делать арендатору-предпринимателю

  • Если новый собственник помещения настаивает на резком повышении ставки и одновременно создаёт проблемы с коммуникациями — фиксируйте это документально (акты, переписку, показания свидетелей): теперь это прямое доказательство злоупотребления правом, а не просто спор о цене.
  • Следите за судьбой арендодателя как юрлица: если он объявляет о ликвидации, а договор аренды формально прекращается — выясняйте, не инсценировка ли это, прежде чем освобождать помещение.
  • Если образовалась задолженность по аренде и вам начисляют неустойку — подавайте в суд заявление об её уменьшении сразу, не дожидаясь принудительного взыскания.
  • Деньги уже списали бесспорно — не значит, что поздно: оспаривайте исполнительную надпись или судебный приказ, чтобы вернуться к вопросу о размере неустойки.

Постановление не защищает от самой возможности конфликта с арендодателем — риски сохраняются, пока договор аренды не станет для обеих сторон площадкой для прозрачных переговоров, а не полем для манипуляций. Но теперь у судов есть чёткий ориентир, на чьей стороне правда в типичных сценариях, — и это стоит использовать, если дело дойдёт до спора.

Источники:

  • Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 24.09.2026 № 12 «О практике применения судами общих положений Гражданского кодекса Республики Беларусь об аренде» — pravo.by
  • Интервью зам. председателя Верховного Суда Н. Сарнавской о новых подходах к арендным спорам — sb.by
  • Разбор постановления для бизнеса — jurist.by